2002—2007年，福州商品房各类物业价格都呈现不同程度的增长。其中别墅价格的增长率可以用“大起大落”四个字来形容，极不稳定。2006年是福州别墅价格上涨最快的一年，涨幅为27.7%，单价也冲到7075元/平米的高度；2007年上半年，别墅的价格涨幅比较低迷，涨幅才2%，单价上升不高，单价才7217元/平米。

　　2007年1—5月，从成交量上看福州别墅，几乎每个月都只有不到20套的别墅成交。最低迷的1月，成交量不到7套。仔细计算福州上半年在售的别墅面积，不到500亩。实在可以用“青黄不接”来形容。因为尾盘多，而新项目又没有开出，所以今年上半年的别墅市场实在是没有什么说头。
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　　从别墅项目的广告投放量来看，2007年上半年福州的17个在售、有广告投放的别墅项目，广告投放量不足130次（混合社区广告，既售别墅也售洋房），仅占福州房地产广告的16.4%。此外福州还有11个别墅项目，完全无广告投放，让人不知它是否售完，还是有产品在售。
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　　2007年上半年别墅市场比较冷的原因，我觉得很大程度上是与福州别墅无房可售有关。福州在售的、有广告投入的17个项目中，有7个项目已完全进入尾声阶段，还有4个项目的二期没有开出，这11个项目基本处于静止状态；实际有房在售的项目，只有6个。而到2007年7月初，这有房在售的6个项目，还有3个项目也成为了尾盘。

　　从2000年—2007年上半年，福州别墅共有45个项目。在2007年之前就销完的别墅项目有22个；2007年在售、将售项目有23个，共7092亩。主要分布在福州近郊三环以外，15—30分钟车程距离。由于福州市政府在大力改善城市交通（国宾大道线、三环机场高速公路），使得三环外别墅项目的交通通达性能比较好，别墅的第一居所性质突现。
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　　别墅还是混合社区居多。但对建筑的风格、概念竞争已经发展到一个新阶段。特别是泰禾红树林（福州别墅的中国头衔）、融汇山水（小独栋新亚洲别墅）和长滩美墅（原创、宽院）是这个阶段的代表楼盘。因为“学”永远比“摸索”的速度快，这让福州的部分别墅产品能够以最快的速度走过大城市、一线城市别墅发展的初级阶段，直接进入到客群细分和产品细分的后几个阶段。由于福州别墅市场历来是学习、Copy中国一线城市，别墅产品的先进经验和产品形态。这就让福州的别墅市场杂乱无章，没有清晰的发展轨迹。几个阶段的竞争产品同时并存。
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　　受政策影响，福州的别墅供不应求，更是造成市场上什么别墅都叫座，消费者不分优劣，唯广告是从。因为“别墅用地的叫停”、福州市政府对“没有拿到施工证的别墅也一律叫停”，这为福州的别墅产品各自为阵的销售创造了条件。有些项目（例：金桥爱丁堡、翠湖山庄云顶等）还在销售2000年以前规划的产品。卖点主要为绝版的景观和成熟的社区；还有一些项目（例：君临香格里、家天下三木城、三盛中央公园、中天金海岸等）还处在混合社区的竞争状态。而融汇、长滩和泰禾则走出了精细的住宅产品、客群初步细分、对生活方式进行渲染的路线。
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　　在2006年福州房地产市场迅猛发展、房价直线上升的带动下，汽车消费的逐渐普及，大家对近郊住宅的接受程度大大增强。虽然近郊并不成熟，但这也无法阻挡2007年下半年福州房地产市场的两极化发展。两极化发展也将更为明显。福州别墅市场将出现千万别墅豪宅，也将热卖经济型住宅产品。因为2007年下半年即将推出的项目有：运盛、中央公园、北纬25N、云亩天朗、领域、东方威尼斯等。从价格上来说，福州将推出的这几个别墅项目，早已把市场定位提高。联排单价决心超过1万4/平米，独栋更是想突破1万5—2万/平。而上半年别墅市场的稍稍歇息，也预示着别墅市场在下半年将有一个价格的腾飞。
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　　由于福州别墅市场的板块化发展不明显，没有形成集合性的连片开发。每个板块几乎都只有不多的几个项目在运作，所以很难定出明确的板块价格。而部分原有的别墅板块，要不已经基本停止开发，要不就良莠不齐的存在各种别墅产品。所以注意力营销和品牌营销将对项目销售产生重大影响。