5月，深圳楼市出现一个小高潮。根据深圳中原地产的统计， 5月份全市共有12个项目推出，供应住宅47．3万平方米，比上月增加9％。受此影响，5月份全市成交住宅40．6万平方米，环比上涨56％。

　　但与成交量红火不同的是，5月新推的普通住宅价格普遍不高，深圳房价再次回落。据统计，5月份全市住宅成交均价11143元／平方米，环比下跌7％，同比更是下跌23％，价格已低于2007年2月的水平。6月第一周，深圳一手房市场呈现出“量价齐跌”的局面，成交量和均价较5月均有所下降。

　　尽管目前的市场环境与去年相比，已经发生根本变化，不少楼盘的销售速度明显放缓，但近期一些定位大众化的楼盘如金港华庭、京广国际公寓、公园大地、茗萃园等，以及占据稀缺资源的华侨城天麓、莱蒙水榭山花园、浪琴半岛、万科东海岸等高端住宅，却在众多楼盘中脱颖而出，销售业绩一路飘红，着实给目前凉意颇浓的深圳楼市吹来阵阵暖风。

　　对此，业界专家分析，楼市进入买方市场已成为事实。面对新的市场变化，那些及时采取应对策略，适应市场变化，充分考虑到买方市场需求的企业和楼盘，将有更多机会获得置业者的青睐，最终赢得市场认可。

　　楼盘热销让市场添暖意

　　5月，一些入市的新盘整体销售情况有很大起色。据中原地产的统计，新盘成交率最高的是龙岗布吉的荔山公馆，开盘当月实现了70％的销售率。位于深圳宝安中心西区宝安大道上的金港华庭项目开盘当日销售超过400套，近期热销势头不减，现已销售近500套。

　　除了定位大众化的普通住宅，高端产品更是成为5月份楼市的焦点。在12个公开发售的楼盘中有5个别墅产品，分别为盐田的东部华侨城天麓七区、南山华侨城的纯水岸五期、龙岗南澳的洋畴湾花园和万科东海岸，以及宝安二线拓展区的莱蒙水榭山花园，5个项目共供应别墅5．1万平方米，178套。东部华侨城天麓是位于盐田三洲田的顶级别墅项目，总建筑面积近13万平方米，5月推出的二期共56套双拼和独立别墅，至今已售出30余套。其余四个楼盘也都有不俗的表现。

　　6月端午节期间发售的浪琴半岛、泰华阳光海也都有不错的成交业绩。位于深圳湾滨海大道一侧的浪琴半岛6月7日开盘，整体均价约2．8万元／平方米，在端午节3天假期期间共销售140多套，成交套数约为推出套数的五成。桑泰丹华府四期6月8日开盘，两日成交近四成。

　　“好宅”与“豪宅”最受欢迎

　　“从产品上看，目前热销的这些楼盘呈现出”两极分化“的特点。”深圳中原地产总经理李耀智详细分析了这些楼盘的特征。其一、一部分热销楼盘属于大众化楼盘，如金港华庭等，这些楼盘的定位都是以自住型客户为主，并且制定了比较符合目前市场特点的价格策略。如金港华庭均价8800元、位于沙井的某楼盘均价更是低至6500元，可以说跟片区同类产品相比，价格上更具有优势，因此受到自住买家特别是首次置业者的欢迎。其二、另一部分热销楼盘都是定位比较高端的项目。如华侨城天麓、果岭海、浪琴半岛等，这些楼盘占据了一流的景观资源或是区位优势。比起普通住宅，这些楼盘当然价格不菲，但是相比较去年一路飚升的价格来说，这些豪宅也已对价格进行了调整，综合性价比更高一筹。

　　有专家总结，目前在市场上走俏的楼盘要么是“好宅”，要么就是“豪宅”。“豪宅”的概念经常被业内人士提及，并在各类媒体上不断被引用，那么“好宅”又是什么呢？什么样的房子才算是“好宅”？

　　众厦地产董事长郭澍楠给我们作出了解答。他强调，所谓的“好宅”，就是产品质好宅”，就是产品质量过硬，并且能够满足目前市场真实需求的产品。现在购买“好宅”的消费群主要是首次置业以及有换房需求的自住型消费者，这部分群体对价格相对比较敏感，更关注产品的细节和实实在在的优惠措施。如近期很多楼盘推出特价房，很快就销售一空，获得市场认可。这说明实在的产品和定价策略，完全可以获得置业者的认同。而购买“豪宅”的群体大都实力雄厚，他们对价格的敏感度并不是很高，但对楼盘的资源、景观有着很高的期望。

　　理性回归大势所趋

　　价格持续回落，深圳楼市理性回归已是大势所趋。业内人士分析，对深圳楼市下半年走势应保持谨慎的态度。这主要是国家的宏观调控仍然是从紧从严，买家的购房欲望可能受到影响。其次，从目前新盘的供应量来看，下半年深圳楼市供应充足，开发商仍然要面临较大的销售压力。

　　新局面已经形成，新变化已经开始，开发商如何应对这一转变？

　　“目前开发商无论是营销手段还是定价策略，都开始向买方市场倾斜。”置业国际董事总经理姜树荣认为，在宏观经济出现调整的大背景下，房地产市场出现一些波动和调整是必然的趋势。只要存在大量自住消费者的潜在需求，从长远来看房地产市场就一定会呈现平缓上升的趋势。

　　下一步深圳楼市的热点在哪里？业内人士普遍认为，不管是大众楼盘还是高端豪宅，性价比高的楼盘将成为市场的宠儿，比如南山的浪琴半岛、罗湖的京广国际公寓、宝安的熙龙湾、龙岗的中海康城国际、风临国际街区等项目将成为各个片区楼市持续的亮点。

　　通过采访不难看出，针对目前以及还将持续下去的形势转变，开发商应该积极做出应对策略。首先是在产品上，在产品的园林、品质、抗震性方面多做一些尝试和创新，提高产品的综合性价比；其次是应该努力调整心态。正确认识当前的市场环境，避免再延续去年的思维模式和方法。更应该充分估计到未来发展的变数。合理预期利润、努力炼好内功，才是赢得市场的最好武器。郭澍楠内功，才是赢得市场的最好武器。