福州楼市近几个月以来连续遇冷，各路开发商之间的竞争越来越激烈，笔者以为在这种局势下，2008年小开发商的出路将会越来越艰难。

　　一、高地价 拿地难 

　　近年随着房地产市场的高涨，大有面粉贵过面包的趋势，地面价格一浪高过一浪。虽然自去年10月份以来福州几次土地拍卖都出现了大部分土地流拍的现象，市场遗产冷清，开发商拿地显示出了越来越谨慎的态度。但之前风风火火的市场局面早已定了高地价的基调，即使现在市场销售遭遇了逆转，但是土地价格却丝毫没有下降的趋势。08年福州土地第一次拍卖只有一幅地成交而另外两幅地遭遇流拍，但从成交地块的价格来看仍是延续着高地价的趋势，7700元/平方米的成交价格，按地价占销售价格的一半来计算的话，预计房价将接近15000元/平方米。这对小开发商来说无疑是难以承受之重量。

　　二、竞争激烈，融资难 

　　9.27新政明确规定将严格房地产开发贷款。对项目资本金（所有者权益）比例达不到35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款。另外还规定商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。在目前众多房地产开发企业中，小开发商对银行的贷款依赖性更大，银行贷款是其融资的主要途径。此项政策的出台，令开发商利用银行贷款这一融资渠道受到了很大的抑制。再加上今年银行实施从紧的货币政策，势必会增加开发商之间融资的竞争力度，无论在信用度还是实力上小开发商跟大开发商都没法比拼，银行贷款更倾向于谁，毫无悬念。2008年可以说小开发商举步维艰。

　　三、打响品评牌战役，销售难

　　9月、10月、11月、12月的成交量，分别为4200套、2200套和1700套和1500套，呈日趋下降的趋势，开发商日子都不好过。在去年年底，开发商早已认清了市场的形式，纷纷调整销售手段，市面上出现了特价房扎堆的现象。新年伊始，经过一个多月的剥弈，虽然“拐点不可能出现，今后房价依然在稳中小涨”的论点现阶段居于主流的地位，也被大部分人所接受，但是目前房子不好卖却是不争的事实。钱隆金山更是打出了4800元/平方米起，3.1万首付的口号，推出132套特价房。大开发商尤需如此，更何况小开放商呢。

　　基于目前市场的形势，大开发商在销售上都打出了品牌的战役，销售模式从“理念营销”向“产品营销”时代的回归。从2007年可以看出，市场整体形象良好的项目，更多是展示了产品在硬件上的自我完善的过程。2007年下半年开盘的几乎所有楼盘都推出了样板房，在样板房的设计装修上更是下了十足的工夫。三盛中央公元请来了李嘉诚的御用设计师高文安来亲力打造，力求把产品更直观的推向市场，展示作为大开发商的实力，引导消费者朝着大盘时代迈进。这种品牌战略挤压着小开发商的生存空间，因为无论在产品的规模还是质量上，小开发商都逊色很多，所以2008年将步入大盘时代。