2007年随着房价的不断攀升，国家对房地产市场投入了前所未有的关注，是房地产调控政策频出的一年。国家在土地、金融以及保障房等都迈出了实质性的一步，对房地产的影响程度也远远超过了往年的水平。福建别墅网评论员认为其中对别墅的影响主要集中在金融政策上。

　　金融政策：

　　连续上调存款准备金率，连续加息

　　截止到07年12月25日，央行已经十次上调存款准备金率，由年初的9%调整到年底的14.5%，累计上调了5.5个百分点。自2004年10月29日至今三年多时间，央行已九次加息，其中，2007年是加息最为频繁的一年，年内加息五次（2007年基准利率共上涨0.99%，优惠利率共上涨0.85%）。

　　房贷新政实施

　　新政要求，已利用贷款购买住房，又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。此外，要求各商业银行严格规范房地产开发贷款管理，对项目资本金比例达不到35%或未取得相关证件的项目不得发放贷款，对囤地、囤房的企业不得发放贷款；严格规范土地储备贷款管理，不得向房企发放专门用于缴交土地出让金的贷款。

　　限制外商

　　国家发改委和商务部10月联合出台的《外商投资产业指导目录(2007年修订)》，对外商投资房地产业限制范围有所扩大。我国将继续限制外商投资于高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营，外商投资土地成片开发则必须与内资企业合资、合作；并新增对外商投资房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司的限制。此外，还将“普通住宅地开发建设”从现行《目录》(2004年修订)的鼓励投资类别中删除。

　　这些政策集中起来加大了购房者的压力，形成了市场浓厚的观望气氛，另一方面对开发商的资金要求也越来越高，大批仍然没有摆脱银行依赖关系的房地产开发企业还贷压力越来越大，以及信贷收紧环境下的资金紧缺。

　　虽然国家下达的一系列宏观调控政策影响了整个房地产市场并进而影响到了别墅市场，但是由于别墅市场有其特殊的一面，所以跟其他普通商品房住宅受影响程度相比别墅市场可以说是微乎其微的。别墅的特殊性主要表现在两个方面：

　　土地

　　2003年9月14日，国土资源部发布《关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展的通知》，通知表示今后我国将严格控制高档商品住房用地，停止申请报批别墅用地。从2003年这一通知出台开始一直到现在的2008年，这5年以来对别墅用地禁批的基调都没有改变，别墅项目的用地一直都在禁止的行列。目前福州在建的别墅项目大都是前几年遗留下来的原已审批的别墅用地，别墅用地呈现出只出不进的局面，墅用土地资源的减少已是不争的事实。

　　购买群体

　　别墅市场的消费群有别于住宅市场，这个客户群体的人受压程度非常的大，其消费量受外界影响的因素也较小。购买别墅产品的绝大多数客户均为住宅消费市场上的金字塔顶端消费人群，对价格的敏感度弱于普通住宅市场的客户群。也就是说，即便首付以及交易税费等其他费用增加，由于其相对于高总额房价，绝对数额比较小，因此对购房者的购买心理影响不及普通的住宅消费者那么大。另外对别墅的购买原先要求就非常高，至少要30%—40%首付。虽然08年货币政策将从紧，由于自身条件好银行还是愿意给他们贷款的，可能购买一般的住房客户他们连一张税单都拿不出来，对这一群体来说这些根本就不是问题。目前来购买别墅的人群，大都不止有一次购房的经验，因此消费比较理性。07年福州别墅项目的销售在一片“拐点”声中一枝独秀，不少别墅楼盘把前几年的尾量都售完了。

　　08年别墅市场“量少价升”

　　2008年将是国家的宏观调控将进一步释放威力的一年，但是基于别墅产品的特殊性我们仍然可以断定，“量少价升”是2008年别墅市场的趋势。

　　除了07年在售的几个别墅项目剩余少量别墅产品外，近期有动静的可能会在2008年推出的别墅楼盘数量很少，只有北纬25N、水岸君山二期、以及云亩天朗二期，可以说08年将会是一个别墅供应的萎缩期。

　　除了前面讲的别墅用地禁批政策，使得别墅项目开发缺少土地的支持，随着开发进程的不断深入，别墅资源稀缺性将进一步显现外，物价水平的提高，加上别墅市场的日趋成熟，开发商对别墅产品品质的更高追求都将大大提高别墅的开发成本，别墅价格上涨是必然的趋势。而人民币的升值预期，资金流向别墅市场将非常普遍。另外，已经颁布实施的新的《物权法》规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”草案中住宅用地满70年续费的条文被删除。因此，别墅最大的价值在于拥有土地几乎已成为共识，《物权法》的通过使别墅具有的投资价值又多了一个理由。这就意味着福州别墅将继续维持“量少价升”的局面。