如果人均居住面积小于32.2平方米，是否意味着购买第二套房就可以享受优惠利率？答案是难度不小。

　　4月初，上海市房地资源局宣布人均住房面积低于32.2平方米，再购房可享受首套利率。但是政策公布以来，申请成功的比例很小。以某大型银行来说，到目前为止仅操作3例。除了符合面积标准的购房者比较少以外，证明材料不齐全是主因。据银行内部操作人员透露，界定借款人是否符合优惠标准，银行通常从两个标准来评定：一是第一套房清偿贷款并售出，二是符合人均面积标准，两者缺一不可。通常，前来申请优惠贷款的借款人不注重前一条，而只看面积标准。比如有的只拿第一套房买卖合同，有的仅提供清偿贷款凭证，这些都被银行认作材料提供不全而退回。目前多数银行都规定，第一套房必须交易过户之后，才被视作符合条件。另外，对购房者“一个户口多个名字”的情况，银行在界定人均面积时只包括配偶及未成年子女，不包括其他成员。这些内容在目前的银行征信系统中都一目了然。

　　大多数中介公司在撮合二手房交易过程中，遇到咨询按面积认定享受优惠的客户较多，但实际操作的很少。只有少数从事中低档二手房交易的中介公司才会遇到此类业务。一些中介贷款部工作人员介绍说，尽管有关部门提出了享受优惠贷款利率的条件，但是对于具体认定程序，不仅中介代办人员，就连一些相关银行工作人员也不清楚具体怎么操作。

　　是否能享受首套房贷利率，目前已成为左右部分购房者购房意愿的重要因素。按目前的利率水平，首套房和第二套房房贷利率几乎相差两个百分点，对贷款额度较大的购房者来说，就等于房价相差数十万元。相关政策操作的不透明，无疑加剧了部分购房者的观望情绪。