上半年持续高涨的房价让房地产经纪的竞争再次白热化，与此同时全国房地产经纪人考试却倍显冷清。冰火两重天的对比折射出房地产经纪行业的准入门槛正在日渐虚化。在房地产交易当中，时常发生“黑中介”吃巨额差价事件，但房地产经纪人持证上岗率却不足3%。

    记者在日前西城区房屋管理局召开的专项整治阶段性总结会上了解到，很多中介公司取得营业执照后都没有按期到房管部门备案，其中包括千万家等一些知名中介公司的分支机构。西城区目前325家房地产经纪机构中，尚有近40%的经纪公司未在主管部门登记备案。从全国房地产经纪人考试制度趋向“尖灭”这一现象来看，有关决策部门还没有对这个问题给予足够的重视。

    三大原因导致“尖灭”现象

    房地产经纪人资格证书用处不大、各地考试标准不统一、报考条件不合理是导致全国房地产经纪人考试制度趋向“尖灭”的三大主要原因。

    由于房地产经纪人考试实行两年滚动考试制度，除第一年外，以后各年度的报名人数中均包含前一年度实际参加考试虽未通过但保留科目成绩的复考人员，因此，如果扣除推算出来的复考人数，2005年和2006年的新报考人数已经降到3314和2359。

    “目前整个市场还不够规范，有证和无证的差别并不大。”“同样能够卖掉房子，何必花那么大力气？”这是一些房地产经纪从业人员普遍的看法，他们认为取得房地产经纪人资格“用处不大”；同时在北京，房地产经纪行业从业人员流动性比较大，他们普遍缺乏长远的规划，这就让许多准备参加考试的人打起了退堂鼓。

    此外，行业准入标准不统一引起的混乱，也使得全国房地产经纪人考试人数减少。记者了解到，除了全国房地产经纪人资格考试之外，许多地方也有本地的房地产经纪人资格考试，例如北京有“北京市房地产经纪资格考试”、上海有“上海市房地产执业经纪人资格(房地产专业科目)考试”等，报考或申请条件也相差很远。在北京，房地产经纪行业目前只要取得北京经纪人证书就可以，而且一年有2-5次考试，不但比全国考试灵活，难度也较小，所以报考全国证书的人数相对还是比较少的。不仅如此，各地的执业资格要求还互相排斥、互相拆台。“全国房地产经纪人执业资格证书”就曾在部分地区不被当地工商管理部门认可，以至于后来中国房地产估价师与房地产经纪人学会专门发文，要求地方性法规不得将地方颁发的“经纪人资格考核合格证明”作为房地产经纪机构设立或从业人员执业的前置条件。

    报考条件设置不合理，被认为是全国房地产经纪人考试人数逐年减少的第三个原因。在上世纪90年代，随着我国房地产市场的发展，对房地产经纪活动的需求也随之增强。为了适应市场发展的需要，从1996年开始，上海等房地产市场发达的地方，陆续出台了对房地产经纪人资格认证的行政法规。但到了2001年，国家也开始着手对房地产经纪活动进行规范，以应对和解决该行业出现的各种问题。2001年12月18日，人事部、建设部发布了《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》，在第三条说明中明确“凡从事房地产经纪活动的人员，必须取得房地产经纪人员相应职业资格证书并经注册生效。未取得职业资格证书的人员，一律不得从事房地产经纪活动。”而在第九条申请参加房地产经纪人执业资格考试的条件中，又作出了“从事房地产经纪业务工作满3年”等限制性规定。一方面规定未取得资格不得从业，另一方面又规定从业3年方可报考，实属自相矛盾。

    “黑中介”有机可乘

    目前房地产一级市场在很多地区还不规范，交易秩序混乱的现象，坑害消费者的事例时有发生；二级市场在许多地区尚没有建立，就是一些已有二级市场的地区，也缺乏合理的交易规则；与房地产开发和交易有关的土地和资产评估机构、房地产经纪人事务所、会计师事务所、律师事务所、贷款担保机构等等，不但数量不足，而且许多中介机构对房地产业务不熟悉，难以承担房地产业务。另外，许多地区对中介机构缺乏严格的资质评估和规范的行业管理。

    “的确，目前的二手房市场比起以前有了很大改进，但由于准入门槛低，相关法律法规仍不完善，房产中介市场鱼龙混杂，违规现象时有发生，‘黑中介’现象并未绝迹。”一位二手房中介公司的老总曾这么对记者说。

    “黑中介”在交易过程中“包税”，利用的就是针对买卖双方贪图方便的心理提出“人性化”服务。由于中介公司熟知相关税收的征收方式，从而使用一些手段逃避部分税费。而很多不知情的购房者因为图省事，将所有税费都交由中介代办，给一些“黑中介”提供了可乘之机，这就造成了一部分钱落入了中介的口袋。为了避税，一些中介公司还鼓励买卖双方采用公证或假赠与的方式。这两种操作方法对于买卖双方来说都存在风险，一旦出现问题，责任将全部由买卖双方承担，这些需要引起人们的注意。由于不少房东在卖房过程中都要求实收价，直接让买方承担营业税、个税等税费。房东一般将这些手续交由房产中介公司代办，因此一些中介经纪人便利用客户的不知情，在收取了买方的相应税费后，通过一些方法避税，从中赚取部分税费。为避免遭遇‘黑中介’上当受骗，消费者在选择经纪机构时应验明其备案资质。

    记者了解到，建设部从去年就着手的《房地产经纪管理办法》目前正在紧锣密鼓地制定之中，并有望在年内出台。这个管理办法将对房地产经纪人员及机构的行业准入问题、房地产经纪机构与房地产经纪人的关系等问题予以明确。据该办法建议稿的有关起草人透露，办法的出台，将有效解决房地产经纪行业目前面临的若干问题，一个健康、有序、诚信的房地产经纪行业将随办法的落实而形成。在某种意义上说，经纪人群体乱就是房地产市场乱，对经纪人这个群体进行规范治理就是对房地产市场进行规范治理。

    《房地产经纪管理办法》的出台，有望为作为房地产行业准入的重要手段的全国房地产经纪人考试制度带来快速发展的新契机。