量能暖意频频

　　自2月下旬以来，上海楼市的成交量缓慢地挣脱出谷底，逐步回升。而到了三月份，回升的脚步开始加快。

　　中国指数研究院华东分院提供的统计数据显示，3月17日—3月23日一周内上海商品房成交面积为58.51万平方米，较上周上涨24.61%，商品房成交套数为5853套，较上周增长了27.27%，随着天气转暖，楼市回暖迹象越来越明显。商品住宅成交量屡创新高，且成交涨幅逐渐增大，成交面积为47.70万平方米，较上周上涨27.35%，住宅成交套数为4703套，较上周增长了28.43%。中国指数研究院华东分院认为，随着市场逐渐回暖，潜在购买力逐步释放，如果政策方面不再出现较大力度的调控，未来几个月上海楼市将保持平稳上扬。

　　从单日成交情况看，该周日均成交商品房836套，日均成交面积8.36万平方米。其中，单日最高成交量为本周3月19日的1029套、12.69万平方米，在持续2个月之久的楼市低迷后，3月19日小现“放晴”，成交首次突破千套；单日最低成交量为本周3月23日的591套、5.55万平方米。与2月份日均成交不过300套左右相比，3月份的成交量已经出现了较大的回暖。

　　分析人士认为，传统销售旺季即将来临，近期已经出现供应量放大的现象，这说明开发商预期在传统的销售旺季，上海楼市仍会如以往出现交投两旺。但是由于开发商在定价上有较强的话语权，如果开发商强行拉动价格引发购房者上涨预期，有可能再度导致楼价暴涨，政府应当对此抱有警惕。

　　购房意愿下滑

　　虽然成交回暖，但央行日前调查却显示，上海居民的购房意愿正在下滑。央行一季度调查显示，未来三个月打算购房的居民占比为14.6%，分别比上季度和上年同期降低1.3和1.9个百分点，并创历史可比数据的最低水平。值得注意的是，其中上海更是以4.3个百分点的跌幅领跌七大都市。分析人士指出，由于当前上海的房价过于高昂，除了投资客和一些改善型需求外，大部分的有住房需求，尤其是年轻人并不具备承担高房价的能力，因此，与其说是购房意愿下降，不如说是居民购房能力正在丧失。

　　不过，目前在上海楼市流行的观点是，尽管高房价将大部分住房刚性需求屏蔽在外，但上海强劲的经济实力和全国富余资金的不断涌入，仍将支持上海房价的高位盘整甚至进一步上扬。正是这种预期，使得开发商即便在资金链绷紧的情况下，仍不愿意降价回笼资金，而宁愿通过时间和购房者对赌。分析人士认为，事实上，中央的调控手段对于投资客活跃的上海楼市而言难以奏效，因为其没有从根本上痛击投资客的有效手段，当一个投资客利用银行杠杆，一口气拿下数十套甚至上百套房屋的时候，政府调控的目的就显得有些苍白，使得上海房价居高不下。