2500亿元货值静待释放 龙光地产布局城市更新进入
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随着存量时代的到来,城市更新业务开始成为不少房企手中的王牌。龙光地产就在3月19日的业绩发布会上对外透露,目前其拥有城市更新类项目货值约2500亿元。

城市更新类项目投入少、利润率高,是龙光地产在大湾区内补充土储的重要来源。龙光地产管理层透露,2019年龙光地产将有超过700亿元的城市更新项目完成孵化并形成新供应,未来每年将孵化城市更新项目货值不低于300至400亿。

瑞银研报指出,龙光地产核心优势在于战略性布局深耕粤港澳大湾区一、二线城市,以多元化方式逆周期建立了充裕低成本优质土地储备。在此支撑下,2018年龙光地产业绩稳步增长,合约销售同比增长65.4%至718亿元,核心净利润率升至17.3%。

低成本土储支撑持续高盈利

利润与销售保持同步高速增长,是龙光地产区别于其他房企财报的最明显特征。根据业绩报告显示,2018年龙光地产实现合约销售额人民币718亿元,同比增长65.4%;营业收入人民币441.37亿元,同比增长59.4%;核心利润人民币76.55亿元,同比增长65.7%。与部分房企利润增速远落后于销售增速不同,龙光地产在销售、营收和利润等三个重要维度,均实现了高达60%的同步快增长。

以718亿元的销售金额、441亿元的营业收入,却实现了高达76.55亿元的核心利润,龙光地产的核心利润规模在同等规模房企中遥遥领先,甚至超过部分千亿规模房企,盈利质量可谓是“干货满满”。

这家公司更看重核心利润增长能力,因为内房股上市公司很多利润来自于营业外收益、公允价值变动收益和投资收益等非核心业务收益,很多是账面利润,而只有剔除少数股东权益及评估增值收益后的核心利润,才是能带来真金白银的现金流的利润。

此外,在反映房企盈利能力的核心指标--核心利润率上,龙光地产继续保持行业标杆地位。数据显示,2018年龙光地产的核心净利润率达17.3%,较2017年的16.7%增长了0.6个百分点。这种核心净利润率水平,无论是在内房股,还是A股上市公司中,都绝对处于行业前列。

良好的业绩很大程度得益于龙光地产较低的土地成本。

截至2018年12月31日,包括公开招拍挂、收并购及城市更新项目在内,龙光地产土储权益总货值增加至人民币6520亿元,其中大湾区土储货值5356亿元,占总货值比重82%,深圳土储货值1805亿元。

大湾区土地价值寸土寸金,房价也整体高企,给开发商销售价格带来强力支撑。2018年,龙光地产合约销售均价为每平方米16008元。而截至2018年底,该公司平均土地储备成本约为每平方米3900元,较2017年有所下降。其中,龙光地产在2018年新增土地储备平均成本约为3788元/平方米。

按照行业普遍采用的土地价格与销售均价比例即地售比来看,龙光地产平均土地储备成本仅占到销售均价的24%,处于行业地位,这为项目实现高利润率奠定了先天基础,也使得龙光地产连续多年实现高盈利增长。

基于此,龙光地产管理层对公司发展信心满满。龙光地产董事局主席纪海鹏在业绩发布会上表示,龙光地产未来将保持持续的高盈利能力。

龙光地产提出,公司将坚持以粤港澳大湾区为核心的发展战略,不断提升大湾区市场份额,力争在未来3至5年使核心利润进入全国前十位。

2500亿货值再添利润新动力

除了地产成本低,龙光地产业绩提升的底气还来自于其强大的土地储备规模及在城市更新领域逐渐进入收获期。

作为以深耕粤港澳大湾区为核心的企业,龙光地产去年继续以多元化和逆周期方式扩充大湾区土地储备,其中通过公开招拍挂方式新增项目32个,新增土地总建筑面积约747万平方米,通过城市更新方式在深圳、珠海、佛山等城市获得多个项目。

过去20年,中国城市化进程迅速推进,很多城市都已进入存量时代,广东省及部分地方政府还出台政策鼓励企业参与三旧改造,城市更新成为房地产企业的价值富矿。

根据业绩报告显示,截至2018年底,龙光地产拥有城市更新类项目货值约2500亿元,主要分布在深圳、东莞、惠州、珠海、佛山等粤港澳大湾区核心城市。比如,龙光地产收购了深圳康佳总部厂区更新改造项目全部开发权,该项目位于华侨城片区,周围有华侨城、锦绣中华、世界之窗、欢乐谷、波托菲诺天鹅堡等众多知名景点和豪宅项目,寸土寸金,该项目未来开发前景价值巨大。

部分城市更新项目开始完成转化,进入利润价值释放期。2018,龙光地产已经成功孵化并转为近期销售的有珠海玖龙汇和佛山禅城绿岛湖项目,货值约200亿元,这两个项目从拿地到成功孵化仅用时不到1年半。

龙光地产管理层表示,公司深耕粤港澳大湾区将近20年,布局早,认识深,熟悉每个城市的土地规划、城市更新政策、项目优劣等情况,在参与城市更新方面拥有信息、品牌、渠道、资源等多种优势。

协纵策略管理集团联合创始人黄立冲表示,通过城市更新获取的土地会比通过“招拍挂”获取的土地成本更低。此外,深圳市城市更新协会创始会长耿延良指出,与净地开发不同的是,城市更新项目的优势在于增值潜力大。随着城市更新项目区块周边环境和交通的改善,一些项目未来的价值会数倍于现在。

龙光地产管理层对此并不讳言,“城市更新项目都是用小钱撬动大资源,投入少而利润高,项目平均净利润率为15%至20%。”

按照计划,2019年龙光地产将有超过700亿元的城市更新项目完成孵化并形成新供应。未来,该公司每年孵化城市更新项目货值不低于300至400亿。

龙光地产首席财务官兼执行董事赖卓斌说,龙光地产在城市更新领域的项目价值并未被市场全面认知,随着这些项目陆续进入市场,这部分价值会真正爆发出来。“大家可以自己测算下,仅以现有2500亿城市更新货值,净利润率在15至20%,6年供应,每年会给公司带来多少利润?”

汇丰研报分析,龙光地产城市更新项目货值高达2500亿元,主要分布在粤港澳大湾区,预计2019年集团可顺利孵化深圳侨城东,深圳蛇口自贸区和惠州大亚湾工业区三个项目,对应货值为700亿元。

3月20日,花旗银行研究报告也认为,龙光地产城市更新项目自2018年起进入收获期,未来每年都可新孵化300亿到400亿元的城市更新项目,这类业务资金投入小而利润率高企,将为该公司业绩持续增长提供新的助力,公司具有长期投资价值,将目标价由13.38港元调升到16.8港元。

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