地产老男孩的成绩单
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出发啦,不要问那路在哪儿。

迎风向前,是唯一的方法!

——纵贯线乐队《出发》

01

老男孩的力量

11年前,在一次滚石唱片老板段钟潭与罗大佑、李宗盛一起喝酒的时候,免不了聊起当下的华语乐坛:当下的歌手发布专辑千篇一律,难以出新,进入流行音乐30年以来的瓶颈期。

段钟潭临时起意,让罗大佑、李宗盛这些见证了整个流行音乐发展历程的老男孩们组个乐队肩负“救市”的责任。

彼时罗大佑已是55岁,李宗盛51岁。后来又把两人的好兄弟49岁的周华健以及35岁的张震岳拉入伙。

4位老男孩的实力自然不必说,除了相对年轻点的张震岳,其余3位老男孩都是华语乐坛举足轻重、早已名利双收的老前辈。彼时他们每个人都已经有着自己的事业:罗大佑在搞他音乐剧的创作和表演,李宗盛开着他的吉他工厂,周华健则在尽享着与家人的天伦之乐。

更何况,廉颇老矣,尚能饭否?老迈之躯,晚节能保?

4位年纪加起来190岁的老男孩为音乐情怀,也为激发和唤醒其他音乐人的创作激情,于是以“要搞非常之建设,先搞非常之破坏”为口号,成军“纵贯线乐队”。

2019年的央视春晩上,纵贯线乐队在2019年央视春晚出发,整个华语乐坛也进入纵贯线时间。此后,纵贯线在全球掀起华语流行音乐的热潮,也被称为华语乐坛第一天团。

纵贯线成军1年,在完成既定的使命后便宣告解散,罗大佑、李宗盛、周华健和张震岳4位老男孩各自回归自己的事业。

不过,他们用1年时间证明了老男孩们,不仅可以饭,甚至可以暴食。不仅晚节能保,还能用他们榜样的力量,给彼时略显沉寂的华语乐坛注入了一针强心剂。

4位老男孩的纵贯线乐队,已是中国华语乐坛的不朽传奇。

02

地产圈总裁梦之队

事实上,老男孩的传奇不止在华语乐坛,也在中国的地产圈。

两年前,有一帮平均年龄超过了50岁、全都事业有成的地产老男孩,在共同成就一家“有理想、有信念、有口碑、可传承、可持续发展的、受尊敬的企业”的信念下组建起一支地产圈的总裁梦之队。

总裁梦之队之端是2017年5月吴建斌加入阳光城,此后朱荣斌等一批地产圈的老男孩们相继加入阳光城。在2017年年底,地产圈的总裁梦之队组建完成。

与纵贯线乐队相似,总裁梦之队的老男孩们早已是老相识,老朋友。他们老当益壮,燃烧激情,希望在自己职业生涯的最后一站,带领着阳光城这家成长性最快的房企向着更高的目标前进。

如今整整一年的时间过去,也差不多到了检验地产老男孩们成绩的时候。那么,这支地产圈总裁梦之队的表现如何呢?

前几日,阳光城发布其2018年年报,全面呈现了地产圈总裁梦之队成立一年的成绩:

全年营收稳健跨过千亿目标达1,628亿元,权益销售金额1,183亿元,结算营业收入565亿元,同比增长70.28%;合并报表净利润39亿元,同比增长75.30%;合并归属于上市公司股东净利润30.18亿元,同比增长46.36%,继续保持强劲增长。同时,在整个行业利润趋于下行的大背景下,房地产及相关业务毛利率达26.06%。

亮眼的财报数字之外,外界对这群房企老男孩们给予了更多的关注,他们的到来,到底到底给阳光城带来了哪些新变化?

03

死盯战略

著名经济学家约翰·W·蒂兹有一句话名言,战略制定者的任务不在于看清企业目前是什么样子,而在于看清企业将来会成为什么样子。也就是说,对战略制定者来说,要给执行者一个未来清晰的执行路径。

在业内朱荣斌以投资见长,但作为阳光城的总裁,他更大的使命是如何带领团队落实“规模上台阶,品质树标杆”的战略发展目标,更简单地说,就是怎么让阳光城实现“千亿小目标”。

朱荣斌的措施概括来说就是九个字,“强管理、重考核、厚激励”,通过制度建设规范化、强化审计问责、严格检查处罚、多维度进行激励考评,使公司整体运营管控能力持续增强,降本增效,显著提高公司盈利能力。

以项目周转来看,2018年阳光城实现了项目从拿地到开盘平均周期为6.3个月,在0重大安全事故的前提条件下,比2017年整整提速0.6个月。2017年11月至2018年新增的近1,800亿货值中已有800亿在当年实现新供、实现600多亿销售。

但高周转并不意味着只要速度。“高周转和品质双轮驱动,也就是说高周转的同时在安全、品质、发展质量方面我们会下工夫的。”吴建斌强调,这也就是“规模上台阶,品质树标杆”这个战略的核心所在。

在这种“高周转、短平快”的方针指挥下,阳光城在全国很多地方铺开项目,争夺市场,区域深耕效果显著。

浙江是房企的竞争重点区域,2018年阳光城在浙江区域销售金额突破200亿元,其他地方,如福州、上海、陕西、广西4家区域公司也迈入百亿级,其中阳光城福州区域公司连续第七年问鼎福州楼市;西安阳光城壹号销售面积全国第一;广州阳光城丽景湾项目也凭借超80亿的销售额,独揽2018广州金额、面积、套数三冠。

04

千亿营收背后的财务“优等生”

2018年,阳光城尽管扩张的步伐迈的很快,业绩高增速,但财务上却一直是“优等生”:

扣除预收账款的资产负债率至60.84%,同比减少6个百分点;有息资产负债率降至42.75%,同比减少10个百分点;净负债率降至182.22%,同比减少70个百分点。

现金流方面,有两个历史最高,分别是平均回款率80.05%,历史最高水平;经营性净现金流入218亿元,同比增长147.55%,历史最高点,连续两个会计年度保持正值。由于现金流把控得好,现在阳光城手握的资金也就更雄厚了,达到了378亿元,占比总资产14.36%。

这背后是吴建斌作为地产圈财务高手的鼎力支持。

一方面,吴建斌力推财务共享系统,通过打通业务和财务之间的数据代沟,阳光城实现了“三收三支”的精细化管理,即以收定支、先收后支、收大于支,为管理层及早预知资金安排与筹措提供了基础。

另一方面,是吴建斌带领着融资团队,在2018年行业整体信用收缩、全行业资金面非常紧张的情况下,成功发行了多个国内首单证券化产品,同时,更加不容易的是,在2018年在全市场整体融资成本抬升200-300个基点的普遍行情中,阳光城的平均融资成本仅为7.94%,这在民营房企中已经算很不错的了。

吴建斌还有一个“小目标”,那就是整体提升阳光城的信用评级,目前阳光城的国内评级是AA+,境外是B,“我们希望通过上半年的努力境内提升到AAA+,境外提升到BB。”

05

聚焦哪里?眼光决定未来

土储和资金是房企的两条腿,无论哪条腿短了,都影响形象。阳光城的这支梦之队当然明白这个道理。但在业界,不同于资金,土储这条腿的选择却有很多讲究,简单地说,就是你选择一二线成熟地区还是选择三四线成长地区。

这决定着你手上的土地能不能变现,怎么变现的问题。

阳光城的拿地策略叫“三全投资战略”,即“全地域发展、全方式拿地、全业态发展”,表面上看有点部分重点的意思,但实际上,它遵循的是一个原则,即哪张桌子有好菜上哪张桌。

朱荣斌介绍,阳光城拿地有一个显著特征,那就是“地等钱”,这并不是阳光城没有钱,而是通过不同项目的对比,投资最合适的,价值最佳的土地,避免陷入简单的为拿地而拿地。

比如2018年5月,针对市场可能出现的下行,管理层放缓投资节奏,7月当机立断踩刹车,对所有经过投资决策的项目重新评估,提高投资标准,严格控制投资。11、12月判断市场可能形成回暖,又果断出手以底价或底价附近的低价获取了多宗优质土地。

分析阳光城2018年的拿地情况可见,始终坚定一二线城市布局,适度向辐射区周边城市延伸。据统计,截至2018年末,阳光城拥有土地储备总计4,418万平方米(预计货值5,494亿元),其中一二线城市土地储备面积占比76.87%(预计未来可售货值占比85.80%),整体成本地价4,339元/平方米,足够未来三年的开发使用。

06

“锋刃计划”就是好钢用在刀刃上

在阳光城这支梦之队中,阚乃桂平时媒体接触的少,但他在世茂的7年证明了自己在成本管控方面的专业,入职阳光城后,成本、招采、运营等自然是他的长项。

他也的确没有辜负朱荣斌的期望。2017年朱荣斌加入阳光城后,即提出降本增效,阚乃桂的锋刃计划就是对朱荣斌降本增效的最好执行,据了解,这一计划已经为阳光城压缩了近40亿的成本。

不过,作为运营专家的阚乃桂可不仅仅是压缩目标成本,从2018年下半年起,锋刃计划也开始走向精细化,比如重点关注变更率,解决过程当中出现的反复、浪费,保证目标成本可以绝对实现。当然,这一切的前提都是保证“规模上台阶,品质树标杆”的落地,因为,在阚乃桂看来:

锋刃计划并不是要无限制地压缩成本,而是好钢用在刀刃上!

这一理念也与阳光城去年开始实施的绿色智慧家相呼应。

去年9月,阳光城携兄弟企业龙净环保、星网锐捷联合在福州发布《绿色智慧家白皮书》,正式提出了“绿色智慧家”的产品战略。在很多同行还在看热闹的时候,2018年,阳光城就迅速落地了31个绿色智慧家项目累计建筑面积约374万平方米(38,004户)。

07

“光合工程”与光之子

阳光城2012年开始引入职业经理人团队,开始了全面扩张,到2018年首次跨入千亿俱乐部,实现了7年70倍高增长的业绩神话。这其中,来自中海、碧桂园、龙湖、世茂等龙头房企的职业经理人起到了非常大的作用。

但阳光城仍是阳光城,并没有中海化,也没有碧桂园化。朱荣斌的话或许可以更清晰地让我们看到这一现实:尽管高管们有不同的履历,但认真看一下阳光城的战略体系,“这是非常阳光城的一个战略”。

简单地说,阳光城是多元化,集众长的公司。

不过为了加快内部的人才成长,阳光城开始实施“光合工程”,这里的光,就是指阳光城的基因,光合工程有两个方面的作用,一是通过光合作用,融合外来的高管、员工,使他们具有阳光城的基因;而另一方面作用,就是通过光合工程,培养阳光城自己的“光之子”。

光之子项目始于2013年的管培生计划,2014年正式推出“光之子”项目,不过在前几年,总共也不过招了不到200名“光之子”。朱荣斌却想把这个体系扩充,他的目标是光合工程每年要培养1000位有潜质、有发展的前途的员工,并且作为后备力量来培养。

当然,完善的人才培养梯队背后,是完善的激励机制,仅2018年阳光城就推出高达34,500万份股票期权数量,占公司股本总额的8.52%,激励对象达422名,覆盖了大量核心业务骨干,强度广度为历史最高水平,有效激活了公司组织活力。

同时,在正常经营评价之外,2018年公司对“双赢机制”持续进行优化完善,2018年末,阳光城“双赢”机制覆盖项目数量达到172个,极大地激发了员工奋斗劲儿,据说,已经有不少房企员工在打听,阳光城今年还招不招人了。

08

老男孩们的春天

纵贯线乐队的使命是拯救流行音乐,1年时间足矣。而地产圈总裁梦之队的使命是成就一家“有理想、有信念、有口碑、可传承、可持续发展的、受尊敬的企业”,显然更加的任重道远。

好在他们并不孤单。

在全球偶像组合中堪称教科书的西城男孩组合在解散7年后,团队成员宣布重新回归,当年的小鲜肉们如今已是彻彻底底的老男孩。

他们的回归单曲叫《Hello My Love》。

Hello , My Love:有趣的灵魂终将相遇,有故事的老男孩也终将重逢续写新的故事。

· END ·

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