《龙哥说墅》系列报道之追墅活动直播内容
很多人都说福州是个“有福之州”， 民风淳朴、文化昌盛，有山有水，风景秀丽，对于人们的生活和居住来说，它确实是非常的“有福气”。正因为福州有了山、湖、江、海和温泉等丰富的资源，而这些资源资源特别适合建造别墅，这对于居住、特别是对于别墅的居住生活来说，是十分重要的。所以，福州更是一个别墅的“有福之州”。
那么，福州又有哪些资源可供建造别墅呢？国际上别墅有这么一个标准，叫做“５Ｓ”别墅标准：第一是水岸（Stream），第二是风景（Scenery），第三是人文故事（Story），第四是阳光（Sun），第五是运动（Sport）。这五个别墅的必备条件，决定了别墅生长之地，决定了别墅它的档次。
我认为：所谓的豪宅，均生于豪宅之地，指的就是所有豪宅、别墅它必须出生在以上所列五种环境中，而这五个条件越多，那么它的等级就越高。那么，以此标准我们来看看福州具备哪几个条件：
西湖边楼盘林立
一、水岸
作为别墅的第一要素，所谓的无水不别墅，那么这个水对于福州来说，确确实实是首要的，也是福州别墅里面最具特色的。我认为福州自然环境里水起码可以分为五种形态：
1） 第一种形态是湖水，我们来看一下福州有什么湖？有西湖、左海。福州的西湖，从五代就开始了，是有谱之湖，有名录的湖。那么在西湖、左海边上自然就会有别墅，开成了湖景别墅。
2） 第二种水形态是河，福州城内，曾经有２０多条河流编织穿梭于福州的河内，造就了福州整合型居住这种经典的江南小镇。有人曾说，福州的水和江南其他城市的水是有很大不同的。我是这么概括的：“河上有桥，桥边有榕树，榕树下有亭子”。这集水、桥、树、亭于一身的水景在中国江南水乡里面确确实实是福州独有的。无论是周庄、乌镇，还是杭州，与福州的水景相比都是稍显逊色。
3） 第三种水形态是江水，江景别墅也是别墅中的一个顶级，而我们福州有两条江流经福州市内，一是福建的母亲河闽江，二是乌龙江，两条河流经福州市区，在未来的福州大版图中，两条大河流经穿梭于福州的市中心，造就了我们现在看到的闽江、乌龙江两岸的别墅圣地。
4） 第四个水形态是海水，海景别墅在国际上都属于顶级的别墅。在中国，虽然有漫长的海岸线，但可供于别墅造景的并不多，比较出名的如厦门海景别墅，青岛海景别墅相对较少的。而我们福州的海景资源一点也不比厦门、青岛逊色。从长乐、福清、连江、罗源，都有风景秀丽的海岸线，这就为海景别墅提供了前提条件。
5） 最后一个水形态就是很多城市所不具备的温泉水。温泉水它是属于一种资源型的别墅，所谓的资源型别墅就是稀缺、不可再生的，而很多其它城市所不具备的。
温泉别墅，海景别墅，江景别墅，加上河、湖景别墅，就形成了我们福州四种别墅形态，也造就了福州别墅的四大盛景。因此说福州是个“有福之州”，更是别墅的“有福之州”。
风景秀丽的鼓山
二、风景
大家来看一下，除了水的风景外，山的风景也是相当重要的，半山别墅也是豪宅别墅顶级之一。那么福州有哪些山？福州有句俗话说“三山隐，三山现，三山看不见”，可见福州山的资源也是十分丰富的。东边有鼓山，西边有旗山，中间有乌山、于山、屏山等一系列大大小小的山脉，而这些山，绝对不是那些穷山恶水的山，不是那些高山峻岭的山，而是非常平缓、秀美的山，可居住的山。每一座山，都可以作为居住，每一座山都有无限有的风景，所以说在福州水别墅、山别墅都有着它独具魅力的一面，正因为这种山与水的组合，使福州形成了与中国其他省会城市，完全不同的、独具一格的、甚至是不可替代的这种别墅盛地。
何为福州别墅的源头？
Villa与House的区别
既然福州有这么多的别墅的资源，那么，首先来说一下别墅和平常人们的所说的居住有什么区别？这个区别其实很容易。我作一个简单的介绍：从英文来说，别墅人们称之为villa。而一般居住的房子，人们称之为house，所以说如果说一个独栋的house，它单纯只是在城市作为第一居所，它永远都是只是一个house，它绝对不是villa。别墅是什么？如果从汉字的字义上来解释，“墅”字的上面是野，下面是土，就很明白的告诉人们，这个房子不在城市，而是在郊外，在风景优美的地方。另外，别墅从字面上来解释就是别处的居所的意思。即然有了别处的的居所，那么第一居所又在什么地方？答案是它肯定在生活比较方便的城市里。那么第二居所又在什么地方——在郊外，在风景优美的地方。因此我们得出一个结论：别墅是用于休闲的、度假的，在郊外的，不在城市里面的一种建筑。从建筑形态上看，它是多种多样的。从它的功能上来看，它一定是用于休闲的、度假的地方，不是第一居所，而是第二居所。从它的环境来说，它应该是周边有很好的风景，有很好的景观的资源的一种居所。
那么，福州最早的别墅它究竟会在哪里呢？说起福州最早的别墅，就会让人们想到那些独栋的洋楼。因为别墅给人直接的想象不是中国的，而是西方的，不是中式的建筑，而是西方的洋楼。虽然也有不少可以考据的资料说明中国在别墅诞生的早期也有别墅这么一说，有别处的居所，以此来解释说在中国别墅很早就存有。但是无论如何，当人们说到别墅，让人自然去联想的时候，人们还是认为：别墅不应该是中式的建筑，它应该是西式的建筑。我们以此分析一下，福州曾经被认为曾经是别墅的几个地方。
福州仓山老洋楼
仓山洋楼 纯粹的商务建筑
第一个大家肯定想到了仓山的仓山洋楼，理由又是什么呢？第一，它基本上都是独栋。第二，仓山洋楼很多都是在半山之上，在风景优美的地方；造型、环境等都很漂亮，有的是依山傍水，有的在烟台山上，有的在闽江之畔。那么，仓山洋楼到底是不是福州最早的别墅呢？袁晓龙先生的观点是：它不是。仓山洋楼是福州最早的属于外国人盖的公建。什么叫公建，即办公建筑，是用于商务之用的建筑，就相当于现在的写字楼。据史料中记载：从1846年英国在这里最早设立领事馆开始，在此后的时间里，先后有德国、俄国、日本、法国，荷兰等十数个国家在仓山开始修建领事馆，包括渣打银行在内的都在这里修建渣办事处。这些建筑全部无一例外的都是办公之用，不是居住之用。所以，我否定了仓山洋楼是福州最早别墅这么一说。
古旧的三坊七巷
三坊七巷 城内的官宅民居
那么，三坊七巷是不是？从居住上来看，三坊七巷是属于官宅民居，属于第一居所的概念。从现在的角度来说，它属于第一居所。是属于在城市里面的名门大宅，豪门大宅，但它们不是别墅。
鼓岭上的老房子
鼓岭别墅 真正的福州最早别墅
那么福州最早的别墅究竟在哪里？我认为，它就是在国内都是相当有名，从1886年就有了的鼓山上的别墅。在史料中我们惊奇的发现：鼓山别墅它在地位、规模都大大超过了庐山别墅。但由于鼓山别墅出的名人不如庐山等地的多，鼓山别墅里所居住的人的地位也不如重庆的南山别墅。所以，鼓山别墅在知名度上远远地要弱了它们。在整个的旅游资源上，在城市名片的地位上，在建筑的名气上，也要逊色于重庆的南山、江西的庐山别墅。但是它的规模，它建造的品质，一点都不逊色于它们，甚至有过之而无不及。
我们来看一下所谓的鼓山别墅，鼓山别墅确切来说，它在鼓岭，在福州鼓山最高的地方，它腑览可看到整个福州，而鼓岭上的常年温度都在20左右，在福州这么一个火炉型城市，在鼓岭上的避暑自然成了人们的首选，这就为鼓岭上建别墅提供了前提条件。
1） 鼓山别墅起源
在公元1886年，美国人伍丁任尼，在鼓山乡的宜夏村盖了第一栋别墅，这就是福州别墅的真正的开始。从此以后，英国、法国、日本、俄国等十几个国家在鼓山纷纷开始租地建别墅，形成了第一次的大规模的岭避避暑山庄的营建。这十几个国家还成立了一个叫做“鼓岭联盟”，相当于现在自建别墅的一个联盟。同时，福州也诞生了第一个别墅物业管理公司，叫做“公共发展委员会”，来统筹管理鼓岭别墅，这就是福州最早别墅的开始。
那么由此可以看到，第一，福州最早的别墅它的起点很高，在鼓山之巅的鼓岭之上。第二，它的血统非常纯正，是万国建筑博览会的格局，完全是外国人做的规划，外国人做的设计，而且完全是西洋各式风格的建筑。第三，它的管理起点很高，是福州最早的别墅物业管理。对此，我有自己的一番评价：福州别墅起点就直接就与国际接轨，确实是高水平。而此后相当长的一段时间内，这十几个国家第一次大规模地在鼓岭上租用山地、田地盖了316栋别墅，形成螃蟹岭、梁厝里、下歪崎、头顶、后浦楼、柱楼顶、柱槓顶等7条街，规模非常之大，其中有医院、教堂、万国公益社、医商行、领事馆等，整个面积达到了7万多平方，相当于现在的一个中型的别墅社区。
2） 鼓山别墅的发展
到了民国24年（1935年），鼓山别墅的营建达到了一个顶峰。不仅外国人在盖，中国人也在盖。而且有医院、银行，修建了道路、学校，一些领事馆、办事处、商务洋行等公建也上去了，由别墅形成了一个别墅小镇。当时鼓岭别墅到了鼎盛时还有一些公共设施：7个网球场，3个游泳池，以及若干个篮球场。不仅有居住办公，还有健康的运动场所。另外还有一个“万国公益社”，专门为外国人提供社交的娱乐场所。这个时候，整个鼓山别墅达到了高潮。
3）鼓山别墅的走向何方？
50年代，外国人陆续回国。到了1958年，政府修通了从涌泉寺到鼓岭直通的公路，由此结束轿夫抬人上山的历史。我不无惋惜地说：“这是一个很遗憾的一段历史，如果没有公路，它可以成为一段文化的记忆，用轿子抬上鼓山别墅，这是一个风景。”
在通达鼓山的道路打通，结束了轿夫抬着洋人上山之后，上鼓岭的道路也就便捷了，鼓山的资源也被更大的为民众所利用。过去为洋人所独有的鼓岭别墅，渐渐地为百姓所享用。之后西湖宾馆的分馆、物质局啊、种子公司等纷纷在上面开始建设做招待所，旅游度假的设施也慢慢开始，由洋人独有向中国人、向普通的百姓逐渐公开。因此说，福州最早的别墅，是源自鼓岭那些1886年修建的别墅。
福州当代别墅的发展经历了五个阶段，那么，我们通常把1949年以后到现在，称之为福州别墅当代和现代的发展。
那么从20世纪50年代，福州的华侨新村建成以后，我们认为福州当代别墅发展就已经开始了，华侨新村的出现，有着当时特殊的时代背景。由于当时国外的排华，导致当时南亚一带的华侨纷纷回到国内，于是中国政府就为当时的这些华侨建造了一批独栋别墅，作为他们回国后定居安家之地，那么，华侨新村就是在当时这种背景之下所产生的，虽然说，华侨新村地处于当时的郊区，但现在已是福州的市中心。华侨新村在整个福州别墅的发展史上，需要大书一笔的是，这个别墅是福州至今为止一个非常典型的成功的山地别墅的案例。
整个华侨新村都是由独栋别墅组成，依山顺势，借景，每一座别墅都把山体的优势，山体的美丽，山体的风景完美地结合，同时也把中国的庭院艺术，中国的庭院空间和现代别墅做了一个有机的结合，从现代来看，整个华侨新村的规划，单体的结构，无论在庭院，无论在休闲功能，无论在种植艺术风格上面，都比我们现代开发的很多城市别墅都来得更漂亮。所以我们觉得华侨新村从现代来看倒真是应了著名的建筑大师莱舍所说的：有机建筑。从现在看来，华侨新村就像从地里长出来的一样，它与环境的结合到了一种淋漓尽致的程度，这是二十世纪五十年代，这算是我们福州近代别墅发展的第一个阶段。
那么到了二十世纪90年代初期，福州别墅的发展到了第二个阶段，那么这个阶段，如果从房地产开发来说，它属于起步阶段，为什么这么说呢，因为华侨新村它不属于真正意义上市场经济背景下的房地产开发，它属于政府的公建的性质，所以从市场角度来说，真正别墅的起步阶段应该是20世纪的90年代初期，应来说，这是我们中国房地产开发的第一波高潮。这个时期的代表楼盘，像金桥花园，亚青游艇别墅、康乐山庄、鼓山花苑等等，都属于福州早期的别墅，这个阶段的别墅，从建造、开发、运营水平来说，都属于比较初级的，甚至说是低级的。所以，我们可以看到保留下来早期的别墅，不论从建筑风格、建造水平，还是从整体规划上来看，都是比较粗糙的。那么犹其是在这个阶段，福州别墅开始发生地域上的变化，不仅有山地别墅，还有水边别墅，开始出现从鼓山脚下向闽江江边发展的趋势。
第三个阶段，就是属于在20世纪90年代末期，在整个90年代，中国房地产经历了一个大喜大悲的过程，在90年代初期，中国曾对房地产进行了一次宏观调控，这次宏观调控，导致了大批的当时的房地产项目在中途下马，也使得福州正处在起步期的别墅项目迅速地结束了在发展的生命，早期的多数别墅就这样，在20世纪中期，慢慢地淡出房地产舞台。而到了96年以后，中国房地产又全面复苏，福州别墅就随着房地产业的复苏，开始了新一轮的发展。在这个时期，由于开发商逐渐成熟，由于建造水平及规划设计水平的整体提高，福州别墅开始出一些令人惊喜的项目。其代表作品比较多，如，闽江边上的闽都大庄园，江南水都，五四北的居住主题公园，还有运盛美之国等等。这些新一代的别墅都在90年代末期到2000年间纷纷出现。那么，这些别墅在规模上比较大，比如，居住主题公园，有1800亩；闽都大庄园当时已有600亩，运盛美之国占地500亩，水乡别墅有400多亩，因此整个占地规模大，体现了开发商的实。另一方面，从整个建造风格来说，有山体别墅，像居住主题公园，运盛美之国等等，也有滨水别墅，像温泉水乡别墅，闽都大庄园等典型的滨水别墅。这两种别墅的基本形态已在90年代末期出现，并且引发了福州第一轮真正意义上的第一波的高潮。为什么这么说呢？因为，在此之前，别墅还属于高消费产品，还属于福州一些顶级消费者或者是海外消费者的特权，主要的购买人群集中在归国华侨、大企业家等。到了90年代末期，整个购买群开始发生变化，城市中产阶层逐渐成为别墅购买者的主体，这一点，是别墅发展中的一个很重要的变化。由于这种消费人群的变化，也就支持了福州别墅在未来十年的迅速发展。
到了2000年，福州别墅又发生了新的变化。2000年以后，中国别墅市场开始进入了所谓的“别墅年”。
2000年的时候北京就第一个打出了“别墅元年”这么一个概念。此后，别墅与豪宅就如同一对双胞胎。从北到南，别墅在各大城市里面，都开始轰轰烈烈的大开发。无论是占地规模，开发主题，开发模式，都出现了前所未有的新局面。不仅有日居型的别墅，同时还有如庄园型别墅，度假型的别墅，商务型别墅等等。由于产品形态的变化及使用使用功能的变化使中国的房地产。犹其是别墅，在2000年以后，翻开新的一页。福州也在这一大潮流中迎来了别墅发展的一个小高峰期，也就是2004年之后，一直到2007年，在这一时期，其代表主要就是以亚别墅为主体的一种别墅市场，主要区域集中在乌龙江两岸，其代表作，大家可能都比较熟悉，从最早的东方威尼斯起，打响了乌龙江版块别墅的第一炮之后，后面相继出现，香江红海园、中天金海岸、公园道一号、泰禾红树林等等。
在短短的一年时间里，福州别墅就越江而过，从乌龙江边发展到乌龙江西岸，也就是福州这个城市当时从闽江的北岸，发展到闽江南岸，从2000年算起，过了整整五年的时间，而福州别墅从乌龙江的东岸向西岸的跨越仅用了一年，这个发展速度是非常快的。这些越江而过的别墅有融汇山水，大洋鹭洲，云亩天朗，福禄坊等一系列新的产品。它们都在乌龙江的西岸开始纷纷建设起来。这一时期的别墅，规模大，建设水平高，风格各异，而且出现了很多在类型产品上的经典，比方说，联排别墅，长滩美墅就做得不错；小独栋别墅，融汇山水就做得不错；高尔夫别墅，云亩天朗就做得不错；山地别墅，兰庭西江月做得不错……这一系列特型的，个性的，更有风格的产品在这一阶段出现了。以前的别墅可能只是北美别墅的代名词，那么，现在的别墅出现了各异的风格，有西班牙式的别墅，如名城港湾，云亩天朗；有中式别墅，如福禄坊；有新亚洲别墅，如融汇山水；也有波西米亚风格的别墅，如泰禾红树林……各种各样的风格，各式各类的别墅出现在了别墅的市场上。也正是因为风格多样，产品类型多样，吸引了更多的城市中产阶层来购买别墅。那么当然，别墅区的规划，有车家庭的增多，城市的发展等众多因素，也都促成了04年到07年的别墅开发购买的高峰。
以上四个阶段属于福州发展的前期，而第五个阶段，就是2007年到2010年，通过分析来看，这个阶段，整个福州别墅别墅的分展，从近郊向远郊发展，也就是说，别墅从最早的渡假型别墅走向城市日居型别墅，再从日居型别墅，走向远郊渡假休闲型别墅，别墅，又回归到它本来的功能意义上。这些远郊型的别墅，在未来，将会越来越多。它们顺着大福州的发展方向，由北向南，开始大踏步地向旗山脚下，向长乐，向南屿，永泰等风景更优美的地方，去营造更优美的别墅。
我们说了，福州的别墅的发展，经过了五个阶段，从20世纪50年代发展到现在，福州别墅，无论是在区域上，使用功能还是在建筑形态上都发生了翻天覆地的变化。其中特别值得一提的是，福州别墅在区域上的变化。
福州是个多山的城市，它的居住，历来都是以山脉和水脉作为两个主线进行发展。正如俗话所说的“三山藏，三山现，三山看不见”。福州最早的居住形态，就是一个依山而建的形态，它属于典型的，封闭式的，农耕文化的居住。以当时的于山，乌山，冶山为核心的整个居住群，基本上代表福州居住的主体。比如乌山脚下，就有经典的三坊七巷；治山脚下，有福州的冶城，就是以冶山为核心进行发展的。所以依山而居，是福州居住发展的第一个要素，就是它的山脉。
那么福州居住发展的第二个要素是它的水脉。福州是一个既依山又傍水的城市，福州的老城区和其它的江南水乡一样，枕河而居，沿着城市水道开始发展。因此，依山而居和傍水而居是福州当时非常典型的两种居住形态，而福州的别墅的发展也离不开这两个基本的线索。首先，它是发源于山，起源于山，就像人们所说的，福州最早的别墅，就启源于鼓岭之颠。而后，则是顺水发展，顺着哪几个水发展呢？第一个，从90年代起在福州西湖边上就有了福州早期的别墅，发展到第二阶段，则是在福州的闽江边，属于滨江型的别墅，而第三个阶段，发展到了乌龙江。这在区域上的变化还是非常明显的，从西湖边到闽江边到乌龙江边，那么，接下去，它将朝哪里发展呢？
接下去，就是往海边发展，从小水到大水发展，福州别墅从整合型向滨江型，再到跨江型别墅发展，沿着一条水的线索，从城内走向了城外，又从城外走向更远。那么从一种山居别墅到滨水别墅，从表面上看它只是一种地域上的变化，其实这种变化代表了整个居住观念上的变化，它们是两种完全对立的居住观念。它表明了，现在福州城市的居住形态发生了重大变化，这种变化就是，从封闭的农业、农耕文化，走向开放的、工业化的海洋型文化。这也表明了，现在城市居住人群中，犹其是购买别墅的城市中产阶级人群，他们更趋向于滨水居住，他们年龄上更年轻，更趋向于一种国际化的，互相交流的，开放式的城市生活。这就是福州在别墅地域上的变化它所体现出来的一种在居住观念上，居住价值上的翻天覆地的变化。
由于城市别墅资源的有限，福州别墅从鼓山顶上开始，走到鼓山脚下，走到西湖边上，从一种完全是渡假型的别墅转变为城市日居型的别墅，那么日居型的别墅在消费选择上还是以居住作为第一要素，随着福州别墅由城内走向近郊，由近郊又走向远郊，从市中心走向滨江，从滨江走向滨海，这一变化又体现了另一种消费趋势，即稀缺资源的消费，别墅本身就是一种稀缺资源，它的占地，基本上都是在大河大江大海大山等稀缺的不可再生的地方。国家对于这种地方资源的开发是有着严格限制的，于是，别墅在另外一个层面上，就从它的居住功能，从一种商品房，转向了一种兼具居住和投资两种功能的特殊商品。那么，因此选择别墅，选择居住的地段，转向选择一种稀缺资源，比如说，江滨，被你占了一块地，别人就少了一块地；比如山林，被你占了一个山头，别人就少了一个山头。由此可见，一种资源型的消费正在逐步取代了居住型的消费。
那么这种资源型的消费也促成了别墅现代的消费高潮。城市的中产阶级，城市的财富阶层，开始从一般性的居住选择，转而热衷于一种地域、环境、资源型的投资选择，那么，在这种背景下，我们看到，无论是再远的别墅，远至旗山脚下，远至北峰之颠，远至连江等地，只要有别墅，就有人购买，但凡有风景的地方，有资源的地方，有江河湖海之地都有别墅，有别墅，就一定有人购，那么这就是在现代，我们发现人们选择别墅时，不仅仅热衷于中心区域，更关注于它的资源背景。
总而言之，别墅在地域上的变化，表现在了这两个方面，一个是居住观念的变化，从封闭的农业、农耕文，向开放的、工业化的海洋型文化发展，第二个置业的标准，从居家型的置业，转向为资源型的消费。
